Ποια είναι η μέθοδος απόσβεσης IRS για εμπορικά ακίνητα;
Τα εμπορικά ακίνητα είναι γήπεδα, κτίρια και άλλες δομές που χρησιμοποιούνται από τις επιχειρήσεις για να κερδίσουν έσοδα από ενοίκια ή κεφαλαιακά κέρδη μέσω πωλήσεων. Αυτός ο τύπος ακινήτου δεν περιλαμβάνει ακίνητα που χρησιμοποιούνται για προσωπικούς λόγους, όπως κατοικία. Η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων ταξινομεί τα περισσότερα εμπορικά ακίνητα ως περιουσιακά στοιχεία "Τμήμα 1250", με την επιφύλαξη των κανόνων απόσβεσης και κεφαλαιακών κερδών για αυτό το είδος περιουσίας. Ωστόσο, η γη δεν είναι αποσβέσιμη και δεν είναι ιδιοκτησία του Τμήματος 1250.
Μέθοδοι απόσβεσης IRS
Οι αποσβέσεις είναι μια έκπτωση φόρου για μακροχρόνιες επιχειρηματικές και επενδυτικές περιουσίες. Συνήθως δεν μπορεί να δαπανήσει το πλήρες κόστος αγοράς της επιχειρηματικής περιουσίας σε ένα έτος, αλλά πρέπει να κατανείμει τις εκπτώσεις επί της «περιόδου ανάκτησης» της περιουσίας. Οι διαφορετικοί τύποι ακινήτων έχουν διαφορετικές περιόδους ανάκτησης. Το IRS χρησιμοποιεί το τροποποιημένο επιταχυνόμενο σύστημα ανάκτησης του κόστους ή το MACRS για να καθορίσει τον τρόπο υπολογισμού της αξίας των επιχειρήσεων και των επενδύσεων σε ακίνητα. Η περίοδος απόσβεσης για εμπορικά ακίνητα εξαρτάται από το αν ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί το γενικό σύστημα απόσβεσης ή το εναλλακτικό σύστημα απόσβεσης. Οι εταιρείες χρησιμοποιούν κανονικά το GDS, εκτός εάν έχουν συγκεκριμένους λόγους να χρησιμοποιούν το ADS. Ορισμένες ιδιότητες που χρησιμοποιούνται για εκτροφή ή για σκοπούς που απαλλάσσονται από φόρους πρέπει να χρησιμοποιούν ADS.
Μέθοδοι απόσβεσης
Σύμφωνα με το GDS, το μη εδαφικό τμήμα 1250 ακίνητα, τα οποία περιλαμβάνουν εμπορικά ακίνητα, έχει περίοδο ανάκτησης 39 ετών. Σε γενικές γραμμές, οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να επιλέξουν ανάμεσα σε τρεις μεθόδους απόσβεσης του GDS: 200 τοις εκατό μειούμενο υπόλοιπο, 150 τοις εκατό μειούμενο υπόλοιπο και η ευθεία μέθοδο. Οι επιχειρήσεις αποκαθιστούν το αποσβέσιμο κόστος τους ταχύτερα με τη μέθοδο του 200%, αλλά μπορούν να επιλέξουν να χρησιμοποιήσουν οποιαδήποτε από τις άλλες μεθόδους. Ωστόσο, τα ακίνητα όπως τα εμπορικά ακίνητα πρέπει να χρησιμοποιούν τη σταθερή μέθοδο απόσβεσης. Για να ληφθεί η υποτίμηση του GDS με ευθεία γραμμή σε ένα εμπορικό κτίριο, ο ιδιοκτήτης αφαιρεί την αξία διάσωσης του κτιρίου από το κόστος αγοράς ή κατασκευής. Ο ιδιοκτήτης αφαιρεί τότε το 1 / 39ο της διαφοράς κάθε χρόνο για 39 χρόνια. Σύμφωνα με το ADS, η περίοδος ανάκτησης είναι 40 έτη και οι ιδιοκτήτες μπορούν να χρησιμοποιήσουν απλή απόσβεση μόνο.
Ειδικές περιπτώσεις
Ο ιδιοκτήτης, και όχι ο μισθωτής, αφαιρεί την απόσβεση των εμπορικών ακινήτων. Ωστόσο, ο μισθωτής λαμβάνει την έκπτωση απόσβεσης για μια μίσθωση ζωής. Επιπλέον, ο μισθωτής μπορεί να υποτιμήσει ορισμένες μόνιμες βελτιώσεις στο μισθωμένο ακίνητο. Εάν ενοικιάζετε συνεταιριστικά διαμερίσματα ως επιχείρηση, μπορείτε να υποτιμήσετε τις μετοχές σας της εταιρείας που κατέχει τις ιδιότητες. Αν χρησιμοποιείτε εμπορικό ακίνητο για προσωπική χρήση, μπορείτε να υποτιμήσετε μόνο το τμήμα που χρησιμοποιείται για τις επιχειρήσεις ή τις επενδύσεις. Ενώ δεν μπορείτε να υποτιμήσετε τη γη, μπορείτε να υποτιμήσετε το κόστος προετοιμασίας της γης για εμπορική χρήση. Δεν μπορείτε να υποτιμήσετε την ιδιοκτησία που κατέχετε για λιγότερο από ένα έτος.
Πώληση εμπορικής ιδιοκτησίας
Το τμήμα 1250 ιδιοκτησίας έχει ειδικούς κανόνες για τον φόρο επί της πώλησής του. Συγκεκριμένα, πρέπει να προσαρμόσετε τη βάση κόστους του ακινήτου αφαιρώντας τη συσσωρευμένη απόσβεση του ακινήτου προτού υπολογίσετε το κέρδος σας. Η βάση κόστους μπορεί επίσης να λάβει άλλες προσαρμογές. Εσείς αντιμετωπίζετε ως τακτικό εισόδημα το ποσό του κέρδους μέχρι το ποσό της σωρευμένης απόσβεσης. Οποιοδήποτε κέρδος, το οποίο είναι το προϊόν πώλησης μείον την αναπροσαρμοσμένη βάση κόστους, πέρα από τη σωρευμένη απόσβεση είναι κέρδος κεφαλαίου. Ωστόσο, οι εταιρείες πρέπει να αναγνωρίσουν πρόσθετο κέρδος ως συνηθισμένο κέρδος. Αυτό το πρόσθετο ποσό ισούται με το 20% της πλεονασματικής έκπτωσης των επιταχυνόμενων αποσβέσεων - εκείνων που προκύπτουν από τις μεθόδους 200 τοις εκατό ή 150 τοις εκατό - πάνω από τις εκπτώσεις που είναι διαθέσιμες μέσω της σταθερής απόσβεσης. Κανονικά, επειδή η ακίνητη περιουσία λαμβάνει σταθερή απόσβεση, δεν υπάρχουν επιπλέον ποσά.